Medellín pone límites a Airbnb: estas son las zonas donde se permitirán viviendas turísticas

El Concejo de Medellín avanzó en la revisión del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que establece nuevas condiciones para el funcionamiento de viviendas turísticas y apartamentos ofrecidos mediante plataformas digitales como Airbnb. La regulación delimita las zonas de la ciudad en las que podrá desarrollarse esta actividad económica y mantiene restricciones en sectores donde predomina el uso residencial.

La iniciativa, identificada como Proyecto de Acuerdo 104 de 2026, contempla una distribución territorial que permitirá localizar viviendas destinadas al alojamiento de visitantes principalmente en áreas comerciales, sectores de usos mixtos y zonas cercanas a sistemas de transporte masivo. También establece condiciones urbanísticas para los propietarios que utilizan sus inmuebles en alquileres de corta estancia.

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Alejandro de Bedout Arango, presidente del Concejo de Medellín, explicó en una entrevista con Blu Radio que las modificaciones no tienen como finalidad eliminar los alojamientos turísticos ni impedir que los propietarios obtengan ingresos mediante el arrendamiento temporal de sus apartamentos. Según el concejal, la regulación pretende determinar los lugares donde puede desarrollarse esta actividad de acuerdo con las características urbanísticas de cada sector.

Uno de los principales cambios contemplados en la revisión del POT corresponde a la delimitación del suelo urbano disponible para viviendas turísticas. De acuerdo con la información publicada por la Alcaldía de Medellín el 26 de octubre de 2026, la propuesta destina el 10,4 % del suelo urbano a esta modalidad de alojamiento, distribuido entre zonas de alta mixtura y determinados sectores de media mixtura.

Del porcentaje total, el 5,9 % corresponde a zonas de predominancia económica, mientras que otro 2,5 % se encuentra en áreas de transformación urbana. Estos espacios forman parte de las zonas de alta mixtura, caracterizadas por la coexistencia de actividades económicas y otros usos del suelo.

El 2 % restante corresponde a sectores de media mixtura, particularmente zonas de tratamiento especial y áreas de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT), localizadas en entornos de estaciones del Metro y universidades. En determinados sectores, el alojamiento turístico únicamente podrá desarrollarse como una actividad anexa al uso residencial, conforme a las condiciones establecidas en la regulación urbanística.

Las disposiciones mantienen las restricciones para los inmuebles ubicados en zonas de baja mixtura, donde predomina la vivienda permanente. Esta limitación tiene antecedentes en el Acuerdo 48 de 2014, que adoptó el POT vigente y estableció restricciones para los servicios de hospedaje en sectores predominantemente residenciales.

La Alcaldía de Medellín precisó que las restricciones en estas zonas no constituyen una prohibición creada por la revisión de 2026. El artículo 255 del POT de 2014 ya contemplaba limitaciones para actividades de alojamiento, incluidos establecimientos hoteleros y viviendas destinadas a recibir visitantes.

La regulación también contempla requisitos para quienes pretendan ofrecer apartamentos o casas como alojamientos turísticos. Entre ellos figura la inscripción activa en el Registro Nacional de Turismo (RNT), mecanismo mediante el cual se identifican y formalizan los prestadores de servicios turísticos en Colombia.

Asimismo, la propuesta contempla condiciones relacionadas con las licencias urbanísticas, la adecuación de inmuebles para usos diferentes al residencial y el cumplimiento de las disposiciones del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana.

La documentación divulgada por la administración distrital también incluye exigencias relacionadas con la prevención de la explotación sexual comercial de niños y adolescentes, de conformidad con el Código de Conducta previsto en la Ley 1336 de 2009.

En cuanto a la duración de las estadías, la propuesta identifica el alojamiento turístico de corta duración con ocupaciones inferiores a 30 días. Esta modalidad comprende inmuebles destinados temporalmente a visitantes mediante contratos o reservas de hospedaje.

El Registro Nacional de Turismo, por sí solo, no autoriza el funcionamiento de una vivienda turística en cualquier lugar de Medellín. La Alcaldía señaló que los prestadores también deben cumplir las disposiciones sobre uso del suelo y las condiciones urbanísticas correspondientes al inmueble.

En edificios y conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal también deben observarse las disposiciones de los reglamentos de copropiedad, de acuerdo con la Ley 675 de 2001.

La administración distrital informó que, entre 2019 y 2026, el número de prestadores de vivienda turística inscritos en el Registro Nacional de Turismo pasó de 521 a 8.322. El incremento incluye inmuebles que anteriormente funcionaban sin inscripción y posteriormente adelantaron su proceso de formalización.

El Departamento Administrativo de Planeación identificó una concentración de esta actividad en El Poblado, Laureles-Estadio y La Candelaria. Según el diagnóstico oficial, en estos sectores se han registrado transformaciones en el uso habitacional, relacionadas con la sustitución de residentes permanentes por visitantes temporales.

La expansión del alojamiento turístico también ha estado acompañada de conflictos de convivencia en edificios y conjuntos residenciales. Entre las preocupaciones expuestas durante la discusión del POT figuran la utilización de apartamentos para actividades de hospedaje y las diferencias entre propietarios, administradores y residentes por el funcionamiento de estos establecimientos.

La Alcaldía indicó que el artículo 331 del proyecto contempla el reconocimiento de actividades económicas establecidas legalmente antes de modificaciones normativas. Esta disposición permite la permanencia de usos que estaban autorizados al momento de su instalación, siempre que se hayan desarrollado de manera continua y cumplan las condiciones urbanísticas y constructivas exigidas.

En consecuencia, los propietarios de viviendas turísticas que actualmente cumplen los requisitos legales y las disposiciones sobre uso del suelo podrán continuar desarrollando la actividad en sus inmuebles, conforme a las condiciones previstas en la propuesta.

Las autoridades distritales también han adelantado procedimientos de inspección para verificar el cumplimiento de las normas aplicables a estos alojamientos. Según cifras de la Secretaría de Turismo y Entretenimiento, entre enero de 2024 y el 18 de septiembre de 2026 se efectuaron 408 inspecciones.

Durante ese periodo, la Policía impuso 105 suspensiones de actividades por incumplimientos relacionados con el artículo 87 del Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana. Los procedimientos están sujetos a las garantías del debido proceso y a los términos legales para subsanar las irregularidades cuando corresponda.

El proceso de revisión del POT comenzó formalmente su trámite ante el Concejo de Medellín el 19 de agosto de 2026, cuando la administración distrital radicó el Proyecto de Acuerdo 104. La documentación presentada superó los 17.000 folios e incorporó estudios técnicos, diagnósticos territoriales y propuestas recogidas durante espacios de participación ciudadana.

De acuerdo con el Concejo, cerca de 10.000 personas participaron en el proceso de construcción de la propuesta, que reunió aproximadamente 7.000 aportes relacionados con diferentes aspectos del ordenamiento territorial.

En el componente de vivienda turística, la Alcaldía informó que recibió 323 aportes de la ruta de participación territorial relacionados con el control de la expansión de los alojamientos y la protección de sectores residenciales. También recibió 15 aportes del sector turístico sobre las condiciones para desarrollar esta actividad.

El 19 de octubre, la Comisión Primera del Concejo aprobó por unanimidad la revisión del POT, con siete votos favorables, después de una sesión que se prolongó durante más de ocho horas. El proyecto llegó a esa instancia tras varias jornadas de socialización y modificaciones al articulado inicial.

Posteriormente, se programó para el miércoles 4 de noviembre el segundo debate ante la plenaria de los 21 concejales, instancia encargada de decidir sobre la aprobación definitiva de los ajustes al instrumento de ordenamiento territorial.

Además de la regulación de viviendas turísticas, el proyecto incluye modificaciones relacionadas con la construcción de vivienda de interés social y prioritario, la renovación urbana, la recuperación de edificaciones, el manejo de asentamientos y las disposiciones sobre amenazas y riesgos.

La revisión también contempla medidas sobre la localización de equipamientos públicos, la articulación de servicios con el transporte masivo y las condiciones de ocupación del territorio.

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