Decreto Maricarmen: así podría afectar el derecho a la propiedad privada en España, un espejo para Colombia

El Gobierno de España aprobó este martes un nuevo paquete de medidas sobre vivienda que modifica las condiciones bajo las cuales los propietarios pueden recuperar inmuebles arrendados, prorroga mecanismos de protección frente a desalojos, interviene los alquileres de temporada y por habitaciones y plantea la renovación automática de determinados contratos de arrendamiento.

Las disposiciones fueron aprobadas por el Consejo de Ministros mediante dos reales decretos-ley. El paquete ha sido relacionado con el denominado “decreto Maricarmen”, nombre utilizado por la Confederación de Sindicatos de Inquilinas para identificar una propuesta presentada después del desalojo de María del Carmen Abascal, conocida como Maricarmen, una mujer de 87 años que llevaba cerca de siete décadas viviendo en un inmueble del barrio Retiro, en Madrid.

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La denominación “decreto Maricarmen” no corresponde al nombre jurídico oficial de las normas aprobadas por el Gobierno español. Surgió de las organizaciones de arrendatarios que convirtieron el caso de la mujer en el eje de una serie de reclamaciones dirigidas al Ejecutivo de Pedro Sánchez.

El Gobierno finalmente dividió las medidas en dos reales decretos-ley. Uno reúne buena parte de las disposiciones relacionadas con desalojos de personas vulnerables, prórrogas de contratos, alquiler de habitaciones y de temporada y operaciones inmobiliarias de determinados fondos. El segundo aborda uno de los puntos que mayor discusión ha generado: la renovación automática de contratos de arrendamiento.

La propia ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, explicó este martes las medidas después del Consejo de Ministros y confirmó la ampliación de la protección frente a determinados desalojos, las restricciones sobre compras especulativas y las disposiciones destinadas a dar mayor estabilidad a los contratos de vivienda habitual.

El origen del debate está en el caso de Maricarmen Abascal. La mujer residía desde 1956 en un inmueble de la calle Alcalde Sainz de Baranda, en Madrid. El contrato había sido celebrado inicialmente por su padre y posteriormente pasó por las figuras de subrogación previstas en el régimen español de arrendamientos.

La vivienda terminó en manos de Urbagestión, sociedad que adquirió el inmueble en 2018 y posteriormente cuestionó judicialmente la continuidad del contrato. El litigio giró alrededor de la duración y los límites de la segunda subrogación del arrendamiento.

El proceso terminó con una decisión judicial que permitió a la propiedad recuperar el inmueble y el desalojo se ejecutó el 23 de septiembre de 2026.

El caso se convirtió en el punto de partida de las movilizaciones encabezadas por organizaciones de arrendatarios y dio lugar a la propuesta bautizada como “decreto Maricarmen”.
El Sindicato de Inquilinas no es un sindicato laboral en el sentido tradicional.

Se trata de una organización que agrupa a personas que viven en arriendo y que desarrolla actividades de representación, movilización, asesoría y presión política para promover modificaciones a la legislación de vivienda y arrendamientos.

La Confederación de Sindicatos de Inquilinas presentó después del caso de Maricarmen una propuesta que buscaba ampliar la protección de los arrendatarios, impedir determinados desalojos, regular los contratos temporales y por habitaciones y establecer mecanismos que permitan la continuidad de los contratos de vivienda habitual.

Uno de los puntos centrales planteados por la organización es que el vencimiento del contrato no sea suficiente para que el propietario pueda terminar automáticamente la relación contractual cuando el arrendatario cumple con sus obligaciones.

La propuesta apunta, en consecuencia, hacia contratos con una estabilidad considerablemente mayor para el arrendatario y restringe la posibilidad del propietario de recuperar el inmueble únicamente por la expiración del término inicialmente pactado.

Precisamente esta medida fue incluida por el Gobierno en un real decreto-ley separado del resto del paquete.

La división tiene efectos políticos y jurídicos importantes porque permitirá que el Congreso de los Diputados se pronuncie separadamente sobre la renovación automática y sobre las demás medidas.

Los reales decretos-ley españoles requieren posteriormente la convalidación del Congreso. El artículo 86 de la Constitución española permite al Gobierno expedir este tipo de normas en casos de extraordinaria y urgente necesidad, pero obliga a que sean sometidas al Congreso dentro de los 30 días siguientes a su promulgación.

El debate sobre la propiedad privada surge principalmente por la acumulación de restricciones que puede enfrentar el dueño de una vivienda destinada al arrendamiento.

El artículo 33 de la Constitución española reconoce expresamente el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La misma disposición determina que la función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo con las leyes.

Esto significa que el ordenamiento constitucional español permite imponer restricciones a la propiedad por razones de interés general, pero esas restricciones están sometidas a límites constitucionales.

Maricarmen Abascal vivió durante cerca de 70 años en un inmueble ubicado en la calle Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito de Retiro, en Madrid. Llegó a la vivienda en 1956, cuando tenía 17 años, bajo un contrato de arrendamiento suscrito originalmente por su padre y sometido al régimen conocido en España como renta antigua. Con el paso de los años, la posición contractual fue objeto de subrogaciones dentro de la familia.

Al momento de producirse el conflicto que terminó con la recuperación judicial del inmueble por parte de la propiedad, Maricarmen desembolsaba alrededor de 500 euros mensuales entre renta y otros gastos asociados a la vivienda. La cantidad era sustancialmente inferior al precio que podía alcanzar en 2026 un arrendamiento en esa zona de Madrid.

El inmueble tiene aproximadamente 93 metros cuadrados, tres habitaciones y un baño y se encuentra en el entorno del parque del Retiro. Las referencias técnicas del mercado inmobiliario situaban el alquiler en el distrito de Retiro por encima de los 22 euros mensuales por metro cuadrado. Idealista situaba el indicador alrededor de 23,8 euros por metro cuadrado, mientras Fotocasa lo ubicaba cerca de 22,66 euros por metro cuadrado.

Aplicadas esas referencias a una vivienda de aproximadamente 93 metros cuadrados, el precio teórico de mercado podía superar los 2.000 euros mensuales, aunque la renta efectiva de un inmueble depende de factores como su estado, ubicación exacta, planta, distribución y condiciones contractuales.

Las estimaciones inmobiliarias realizadas específicamente sobre la vivienda de Maricarmen situaban su posible alquiler alrededor de 1.960 euros mensuales, con valores superiores a 2.000 euros en determinados escenarios.

La diferencia frente a los aproximadamente 500 euros que desembolsaba Maricarmen era, por tanto, considerable. Tomando como referencia una renta de mercado estimada en 1.960 euros mensuales, esa cantidad equivaldría a 23.520 euros brutos al año.

Un desembolso mensual de 500 euros representaría 6.000 euros anuales, aunque esta última cifra no puede considerarse íntegramente canon de arrendamiento porque parte correspondía a otros gastos. La diferencia teórica alcanzaría unos 17.520 euros anuales.

La distancia entre ambas cantidades no significaba que Maricarmen estuviera pagando ilegalmente un canon inferior al mercado. Era consecuencia del régimen jurídico al que estaba sometido el contrato de 1956.

Los denominados contratos de renta antigua proceden de un sistema de arrendamientos caracterizado por la prórroga forzosa para el propietario y por mecanismos de actualización de las rentas diferentes de los existentes actualmente.

La transformación de ese régimen se produjo progresivamente a través de diferentes reformas legislativas. El Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, eliminó la prórroga forzosa para los nuevos contratos en los términos establecidos por esa norma.

Posteriormente, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, estableció un nuevo régimen general y reguló mediante sus disposiciones transitorias la supervivencia, actualización y extinción de contratos celebrados bajo legislaciones anteriores.

Por eso, una renta pactada décadas atrás podía mantenerse muy alejada de los precios alcanzados posteriormente por el mercado inmobiliario. No se trataba de que el arrendatario pudiera fijar unilateralmente cuánto quería pagar, sino de las consecuencias económicas de un contrato sometido a un régimen legal distinto del aplicable a los nuevos arrendamientos.

La situación de Maricarmen plantea además otra cuestión: haber residido durante décadas en el mismo inmueble no le otorgaba jurídicamente su propiedad. En el ordenamiento español, la condición de arrendatario y la condición de propietario corresponden a derechos diferentes.

El arrendamiento concede el derecho de uso de la vivienda en las condiciones establecidas por el contrato y la legislación aplicable, pero el pago continuado de la renta no convierte por sí mismo al arrendatario en propietario.

El Código Civil español establece en su artículo 348 que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

Por su parte, el artículo 1543 define el arrendamiento de cosas como aquel mediante el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Son, por tanto, figuras jurídicas diferentes.

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