Congreso de España tumba decretos de vivienda de Pedro Sánchez y oposición reclama elecciones anticipadas

El Congreso de los Diputados de España rechazó este viernes los s dos reales decretos-ley en materia de vivienda aprobados esta semana por el Gobierno de Pedro Sánchez, en una votación que dejó sin efecto un amplio paquete de medidas sobre alquileres, desahucios, vivienda turística, beneficios fiscales y protección de inquilinos, y abrió un nuevo enfrentamiento político sobre la continuidad de la legislatura.

La derrota parlamentaria se produjo después de que el Ejecutivo no consiguiera mantener unida a la mayoría que permitió la investidura de Sánchez. El voto contrario de Junts per Catalunya resultó determinante para impedir la convalidación de las normas y se sumó, en el primero de los decretos, al rechazo del Partido Popular, Vox y UPN.

El primer texto, el Real Decreto-ley 26/2026, fue rechazado por 178 votos frente a 172 favorables. El segundo, el Real Decreto-ley 27/2026, sufrió una derrota mayor: 184 diputados votaron en contra y 166 respaldaron su convalidación. En este último caso, además de PP, Vox y Junts, también se opusieron el PNV y Coalición Canaria.

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El primero de los decretos concentraba la mayor parte de las medidas diseñadas por el Gobierno para intervenir en el mercado de la vivienda. Incluía disposiciones sobre suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, regulación de los alquileres temporales y por habitaciones, protección de arrendatarios, limitaciones temporales a determinadas adquisiciones de inmuebles y modificaciones tributarias en el IRPF, IVA, impuesto de sociedades e IBI.

Entre sus disposiciones estaba la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2030 de determinados procedimientos de desahucio cuando las personas afectadas no dispusieran de una alternativa habitacional y la vivienda estuviera en manos de determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles. También establecía mecanismos para que las comunidades autónomas intervinieran ante situaciones de vulnerabilidad.

Otro de los puntos centrales era la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos para regular los contratos de temporada. El decreto exigía acreditar la causa que justificara el carácter temporal del alquiler y establecía, con carácter general, una duración superior a 31 días y no mayor de 12 meses.

La sucesión de más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre una vivienda podía provocar que la relación pasara a considerarse un arrendamiento habitual.

También se pretendía cerrar una de las vías utilizadas para el alquiler por habitaciones. La suma de las rentas cobradas por cada habitación no podía superar el valor correspondiente al alquiler de la vivienda completa y, en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, debían respetarse las limitaciones establecidas por la legislación de vivienda.

El paquete incorporaba además una deducción estatal del 10 % del alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con ingresos de hasta 33.007 euros anuales, al tiempo que modificaba las reducciones fiscales aplicables a propietarios que pusieran viviendas en alquiler bajo determinadas condiciones.

También incluía modificaciones fiscales relacionadas con viviendas turísticas, inmuebles vacíos y vivienda protegida.

La norma establecía igualmente limitaciones hasta finales de 2028 para determinadas operaciones de adquisición de vivienda realizadas por entidades cuya actividad estuviera vinculada a la compra de inmuebles por debajo del 70 % de su valor de tasación.

La medida contemplaba excepciones para vivienda social, asequible y otros usos establecidos en el propio decreto.

El segundo decreto era considerablemente más corto y estaba centrado en reforzar la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual.

La norma modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establecía mecanismos de renovación de los contratos, con obligaciones para los propietarios que decidieran no prorrogarlos y determinadas compensaciones para los arrendatarios.

La derogación de este segundo texto quedó formalizada este mismo 2 de octubre mediante una resolución del Congreso publicada en el Boletín Oficial del Estado.

El BOE señala expresamente que, de conformidad con el artículo 86.2 de la Constitución española, el Congreso acordó derogar el Real Decreto-ley 27/2026, aprobado el 29 de septiembre.

La votación estuvo precedida por negociaciones entre el Gobierno y los grupos que habitualmente respaldan al Ejecutivo. Junts anunció la noche anterior que no apoyaría ninguno de los textos y reclamó que fueran retirados para negociar inmediatamente una propuesta diferente.

Según el partido catalán, varias disposiciones podían reducir la oferta disponible de viviendas en alquiler, elevar los precios y generar inseguridad entre los propietarios.

El Gobierno rechazó retirar los decretos y decidió someterlos a votación. La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, defendió que las iniciativas habían sido negociadas durante meses y pidió a Junts que votara favorablemente o, al menos, se abstuviera.

También planteó que, una vez convalidado el primer decreto, pudiera tramitarse posteriormente como proyecto de ley para introducir modificaciones.

Junts mantuvo su posición. Su portavoz en el Congreso, Míriam Nogueras, presentó al Gobierno un documento alternativo de 59 páginas y defendió un modelo que, según la formación, otorgara mayor seguridad a los propietarios, evitara una reducción de la oferta y trasladara a las administraciones públicas el coste de determinadas políticas sociales de vivienda.

La situación llevó al propio Pedro Sánchez a intervenir durante el debate para defender los decretos y reclamar el respaldo de los diputados. El Gobierno vinculó las medidas con la necesidad de responder al problema de acceso a la vivienda, mientras PP, Vox y Junts cuestionaron diferentes aspectos de las iniciativas y sus efectos sobre la oferta y los propietarios.

La derrota parlamentaria provocó de inmediato que el Partido Popular aumentara la presión sobre Sánchez para que convoque elecciones generales anticipadas.

Antes de la votación, la portavoz del PP en el Congreso, Ester Muñoz, había considerado la sesión como una especie de “cuestión de confianza encubierta” y sostuvo que una derrota demostraría que el Ejecutivo había perdido su capacidad para reunir una mayoría parlamentaria.

Después de conocerse el resultado, el presidente del PP, Alberto Núñez Feijóo, reclamó la convocatoria de elecciones y aseguró que su partido estaba preparado para acudir a las urnas.

El dirigente popular sostuvo que el Gobierno había perdido apoyos parlamentarios y cuestionó la política de vivienda desarrollada por el Ejecutivo.

La caída de los decretos se produce, además, en medio de un problema estructural de acceso a la vivienda en España. El Banco de España ha señalado que la oferta de nuevas viviendas continúa creciendo a un ritmo inferior al de la demanda.

Durante 2025 se crearon aproximadamente 225.000 hogares, mientras se terminaron unas 92.000 viviendas nuevas. Para 2026, el organismo esperaba un incremento gradual de la construcción, aunque de una magnitud moderada frente al crecimiento acumulado de hogares.

El desalojo que generó los polémicos decretos

Maricarmen Abascal vivió durante cerca de 70 años en un inmueble ubicado en la calle Alcalde Sainz de Baranda, en el distrito de Retiro, en Madrid. Llegó a la vivienda en 1956, cuando tenía 17 años, bajo un contrato de arrendamiento suscrito originalmente por su padre y sometido al régimen conocido en España como renta antigua.

Con el paso de los años, la posición contractual fue objeto de subrogaciones dentro de la familia.

Al momento de producirse el conflicto que terminó con la recuperación judicial del inmueble por parte de la propiedad, Maricarmen desembolsaba alrededor de 500 euros mensuales entre renta y otros gastos asociados a la vivienda.

La cantidad era sustancialmente inferior al precio que podía alcanzar en 2026 un arrendamiento en esa zona de Madrid.

El inmueble tiene aproximadamente 93 metros cuadrados, tres habitaciones y un baño y se encuentra en el entorno del parque del Retiro. Las referencias técnicas del mercado inmobiliario situaban el alquiler en el distrito de Retiro por encima de los 22 euros mensuales por metro cuadrado. Idealista situaba el indicador alrededor de 23,8 euros por metro cuadrado, mientras Fotocasa lo ubicaba cerca de 22,66 euros por metro cuadrado.

Aplicadas esas referencias a una vivienda de aproximadamente 93 metros cuadrados, el precio teórico de mercado podía superar los 2.000 euros mensuales, aunque la renta efectiva de un inmueble depende de factores como su estado, ubicación exacta, planta, distribución y condiciones contractuales.

Las estimaciones inmobiliarias realizadas específicamente sobre la vivienda de Maricarmen situaban su posible alquiler alrededor de 1.960 euros mensuales, con valores superiores a 2.000 euros en determinados escenarios.

La diferencia frente a los aproximadamente 500 euros que desembolsaba Maricarmen era, por tanto, considerable. Tomando como referencia una renta de mercado estimada en 1.960 euros mensuales, esa cantidad equivaldría a 23.520 euros brutos al año.

Un desembolso mensual de 500 euros representaría 6.000 euros anuales, aunque esta última cifra no puede considerarse íntegramente canon de arrendamiento porque parte correspondía a otros gastos. La diferencia teórica alcanzaría unos 17.520 euros anuales.

La distancia entre ambas cantidades no significaba que Maricarmen estuviera pagando ilegalmente un canon inferior al mercado. Era consecuencia del régimen jurídico al que estaba sometido el contrato de 1956. 

Los denominados contratos de renta antigua proceden de un sistema de arrendamientos caracterizado por la prórroga forzosa para el propietario y por mecanismos de actualización de las rentas diferentes de los existentes actualmente.

La transformación de ese régimen se produjo progresivamente a través de diferentes reformas legislativas. El Real Decreto-ley 2/1985, conocido como Decreto Boyer, eliminó la prórroga forzosa para los nuevos contratos en los términos establecidos por esa norma.

Posteriormente, la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, estableció un nuevo régimen general y reguló mediante sus disposiciones transitorias la supervivencia, actualización y extinción de contratos celebrados bajo legislaciones anteriores.

Por eso, una renta pactada décadas atrás podía mantenerse muy alejada de los precios alcanzados posteriormente por el mercado inmobiliario. No se trataba de que el arrendatario pudiera fijar unilateralmente cuánto quería pagar, sino de las consecuencias económicas de un contrato sometido a un régimen legal distinto del aplicable a los nuevos arrendamientos.

La situación de Maricarmen plantea además otra cuestión: haber residido durante décadas en el mismo inmueble no le otorgaba jurídicamente su propiedad. En el ordenamiento español, la condición de arrendatario y la condición de propietario corresponden a derechos diferentes.

El arrendamiento concede el derecho de uso de la vivienda en las condiciones establecidas por el contrato y la legislación aplicable, pero el pago continuado de la renta no convierte por sí mismo al arrendatario en propietario.

El Código Civil español establece en su artículo 348 que “la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”. Por su parte, el artículo 1543 define el arrendamiento de cosas como aquel mediante el cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto. Son, por tanto, figuras jurídicas diferentes.

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